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返点变身“担保费” 房贷“潜规则”何时终结


发布日期:2021-12-06 21:25   来源:未知   阅读:

  目前在上海市场上头付两成、利率七折的个人按揭贷款已经非常少见,沪上银行基本停止了给房产中介“返点”。

  受住房成交量和实际工作日减少等因素影响,2月份上海市人民币个人住房贷款比1月份少增117.4亿元。商品住宅成交面积32万平米,比1月份锐减54%,已经连续两个月出现50%以上的减幅,成交量创下5年新低。

  交易锐减、“返点”取消,上海某房产中介坦言,他们目前的日子“很难过”。但他坚信,银行的政策马上就会松动,房价上涨、返点重现的好日子就快来了。

  上述房产中介告诉记者,由于银行的贷款政策收紧,尤其是银监会一再提示房地产信贷风险,从2009年底以来,上海的银行基本上就取消了给中介公司的“返点”。“我们现在的收入就是房产购卖双方的佣金。”该人士称。

  经历了2009年的房价“狂飙”之后,监管部门开始提示房地产风险。取消中介回佣、保障银行利润是招。

  2009年11月,上海银监局表示,上海市银行同业公会正在积极就《住房按揭贷款业务自律公约》征求业内意见,目前已基本形成共识,主要内容即为要求银行停止向房产中介“返点”。

  上海银监局2月初召开中资银行业金融机构负责人会议,指出2009年上海的商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势,要求各银行业机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险。

  2009年底,上海银监局组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试,结果不容乐观。初步结果表明,以2009年9月30日数据为基准,在房价下跌10%、20%和30%情景下,不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%,比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。

  “今后几年,房贷都将是银行的优质资产。”上海某贷款中介告诉记者。因为房贷通常在10年以上,贷款时间越长利率越高,银行收益越高。而且把一个客户绑定10年以上,会给银行带来很多派生业务。

  因此,沪上大多数房产开发商、房产中介仍坚信上海房价今年仍会上涨,银行“返点”的做法会重来。而这波行情在全国两会之后就会启动。

  “两会之后银行一定会有办法(把钱投入楼市)的。那时候我们就能重新得到‘返点’”上述贷款中介认为。

  由于房产中介掌握大量的客户资源,而银行信贷员又有贷款指标的压力,所以银行的个人房贷,尤其是二手房按揭贷款一直都要倚重房产中介。通过房产中介办成的按揭贷款,中介可以获得的“返点”比例,2008年是购房贷款总额的1%,2009年提高到了1.2%。

  除此之外,在2009年银行拼抢客户,贷款利率争相打折的价格战中,中小银行还曾通过房产中介“购”客户。

  叫停银行给房屋中介机构“返点”的通知已发布多时,经过了一段观望,各银行多数停止了“返点”。专家表示,“返点”行为扰乱市场秩序,鼓励投机性购房,对泡沫的产生起了推动作用,此外衍生了大量的造假行为,埋下隐患,应予坚决停止。信贷趋紧时叫停纵然容易,但要根除还取决于多方面因素。

  中国社会科学院研究员、房地产金融专家刘维新认为,“返点”推动了投机需求的信贷。他说,“2009年信贷膨胀得太快、量太大,可以说是不正常的,成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。取消返点费就是制止泡沫继续膨胀的手段。有正常需求的购房者,具备了一定的资产积累,通过正常资信审核渠道就可以获得贷款。所以叫停‘返点’费,不会抑制真正需求。”

  财经大学银行业研究主任郭田勇指出,“返点”行为本身就增加了市场的混乱。他强调,中介的任务是帮助客户购卖房屋,而不应是帮助银行找客户。“我只让你给我找房,你把贷款都给我包办了,我不想在这家银行贷款,我的信息却先被透露出去。严格地讲,这是违法的。”他认为,本来中介就已经向客户收取了费用,现在又从银行收钱,从根本上也不符合其提供房屋中介服务的定位。

  据记者调查,北京许多中介机构每给银行拉到1万元贷款,便可拿到80元的“返点”,即100万元贷款的“返点”高达8000元,一些大中介机构的“返点”甚至全部归经办业务员。由此某些业务人员受到扭曲的利益激励,一方面帮助资信不足的客户造假,另一方面也劝说客户降低头付,多从银行贷款。一位业务员表示:“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”

  北京大学房地产金融研究主任冯科表示,目前对个人资信的审查存在一些问题,由于全国的征信系统尚在建立中,个人信息包括收入情况采集有障碍,一般很难调查清楚。银行无法直接搞清客户的真实情况,中介造假的空间很大。

  但冯科表示,不必太过担心此前由于大量作假所带来的风险。“可能会有些投机性购房存在数据的造假,但作假有‘往高做’的,也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真实收入状况,就把收入做低。”

  刘维新认为,“初步估计,购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。银行委托中介进行信贷审查,自己并不是亲自去做,这里面就出现了很大漏洞。”他提到,尽管不同于美国次贷零头付,我们的头付比例很高,但实际上很多人完全可以用造假掩盖资信不足,再通过其他手段如向亲友借款等来筹集头付。

  在信贷趋紧的情况下,银行收缩阵地、取消“返点”顺理成章。但长期来看,如果不从根源上加以规范,一旦信贷变得宽松,利益驱使之下,“返点”仍会重新抬头。专家也认为,要切断“返点”的源头,还不那么容易。

  冯科认为,缺乏了“返点”激励,为客户资信造假的情况将大大减少,这将把不少资信不足和投机性购房者推到贷款门槛之外。

  郭田勇认为,从监管层来说,只能自银行这边来规范行为,加大违规处罚力度,行业协会也可以倡导进一步加强自律。但中介机构的规范和管理就要靠相应的管理者了。这涉及到不同管理部门之间的协调,只有管理部门各尽其职,相互协调好,才能在不论信贷是松是紧的情况下,都杜绝银行给中介“返点”这种不规范的、扰乱市场的行为。

  冯科也表示,从监管层目前出台的措施来看,基本涵盖了各方面,但银行执行的力度也是关键。如果银行看空房价,那么不用要求,银行也自会加大执行力度。但房价如果继续上涨,或者放贷压力出现,银行恐怕执行起来还是会松一些。冯科分析,“返点”被叫停会挤出部分投资性需求,可能进一步使得二手房交易量萎缩,“后市还有待观察。”

  新年伊始,一纸叫停房贷“返点”的行业自律性公约下发至各商业银行。但是作为一个沉积多年的行业“潜规则”,在交织着银行、中介、购房者等的多方利益博弈下,“返点”能否真正“叫停”,业内人士似乎并不乐观。

  中国证券报记者经过多方了解发现,时下房贷“返点”正在以“担保费”等方式重新现身房贷市场。专家称,由于中介机构在二手房贷市场仍旧保持着对银行的强势地位,在现行体制下,让“返点”从房贷市场禁绝将非常困难。一个健康有序的房贷市场,与其监管机构采取高压政策对“返点”行为进行截堵,不如从根本上,要求银行加大产品创新力度,通过价格竞争、服务竞争来吸引房贷客户,做到标本兼治。

  个人按揭贷款由于有房产作为抵押,一直被银行视作安全的贷款品种。新房贷款一般会和开发贷款捆绑,易于被大银行垄断,“一般情况下,二手房贷市场也是大银行的天下,中小商业银行想分一杯羹,只能采取提供‘返点’这一非常手段。”某业内人士告诉记者。

  “返点”这一“潜规则”由来已久,而在信贷宽松、银行争夺客户的时代,银行在和中介的博弈中,相对处于弱势,使得近几年“返点”越发水涨船高。

  有业内人士指出,“返点”本非中介强求,而是银行主动的意愿,以此来博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息,“中介公司介绍的客户都是批量的,一般银行和某几家中介签订了合作协议,银行的二手房贷业务立即能在短时间内有所突破。”

  但在利益输背后,往往牺牲的是商业银行自身的盈利。该银行人士透露,“返点”是一次性付给中介机构,银行需要通过多年经营房贷业务的息差来弥补“返点”支出。如果购房者选择提前还款,加上资金成本,银行往往无利可图,甚至亏损。

  某银行个贷部人士告诉记者,经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠,银行二手房贷的利润空间变得相当狭小,尤其是放贷年银行基本无利可图。

  之前北京二手房市场上,银行给中介机构的返点一般在1.5%到2%左右,而有个别小银行为了短时期内获得客户数量的提升,甚至将“返点”提高到3%,对银行造成非常大的成本压力。

  举例来说,银行执行二手房贷七折后房贷年息是4.158%,银行的存款年收益率约为2%,银行在这笔贷款中所产生的人员成本等费用大约是1%,同时,银行还要在年计提1%的拨备,如果按照2%的标准给予中介机构“返点”,那么银行在贷款发放的头年基本上是亏损的。

  而“返点”造成的危害远不只银行一方,一份调研报告指出,个别房产中介机构和人员为获取“返点”而“飞单”、“跳单”,甚至在彼此之间购卖贷款资源,直接损害了客户的利益。

  2009年12月底,中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》,要求“自2010年1月1日起,停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用”。

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